Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân ra sao? Những thay đổi cần biết từ năm 2026

1. Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân như thế nào từ năm 2026?

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bắt đầu từ 1/1/2026, các địa phương sẽ áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận với giá thị trường. Đây được xem là một trong những thay đổi quan trọng nhất trong chính sách đất đai thời gian tới.

Việc bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân không chỉ giới hạn ở hoạt động mua bán, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến hầu hết thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như: làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất, nộp thuế, lệ phí, bồi thường, xử phạt…

Nói cách khác, mọi hộ gia đình, cá nhân có đất đều chịu tác động ít nhiều từ bảng giá đất mới.

2. Căn cứ pháp lý: Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 được dùng để làm gì?

Theo khoản Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính quan trọng, bao gồm:

• Tiền sử dụng đất khi:

  • Công nhận quyền sử dụng đất

  • Chuyển mục đích sử dụng đất

• Tiền thuê đất hằng năm

• Thuế sử dụng đất

• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí liên quan

• Mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

• Tiền bồi thường khi gây thiệt hại về đất đai

• Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất

• Giá khởi điểm để đấu giá đất đã có hạ tầng

• Tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

👉 Điều này cho thấy, bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân trên diện rất rộng, chứ không chỉ riêng giao dịch mua bán đất.

3. Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân khi làm sổ đỏ ra sao?

Luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty Luật Bright Legal – phân tích rằng, khi người dân đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), có ba khoản chi phí chính được tính theo bảng giá đất:

1. Tiền sử dụng đất

2. Tiền thuê đất (nếu có)

3. Lệ phí trước bạ

Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất, và cũng là khoản chi phí “nặng” nhất đối với người dân khi làm sổ đỏ.

Khi bảng giá đất mới tăng cao, tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp sẽ:

• Tăng tương ứng theo giá đất

• Có thể tăng từ vài chục đến vài trăm triệu đồng, tùy vị trí và diện tích

👉 Vì vậy, bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân rất rõ rệt khi làm sổ đỏ, đặc biệt với những thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu.

4. Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất

Không chỉ làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất cũng là thủ tục chịu ảnh hưởng lớn từ bảng giá đất mới.

Theo quy định hiện hành, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất (ví dụ từ đất nông nghiệp sang đất ở), sẽ phải nộp các khoản sau:

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận

• Lệ phí trước bạ

• Phí thẩm định hồ sơ

Trong đó, tiền sử dụng đất vẫn là khoản lớn nhất, thường chiếm phần lớn tổng chi phí.

Luật sư Trần Tuấn Anh nhận định:

“Từ 1/1/2026, khi chính thức áp dụng bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá thị trường, khoản tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể tăng rất mạnh.”

Trên thực tế, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất có thể lên đến vài trăm triệu đồng, thậm chí cao hơn ở các khu vực đô thị.

5. Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân trong các nghĩa vụ thuế, phí khác

Ngoài sổ đỏ và chuyển mục đích, bảng giá đất mới còn ảnh hưởng đến:

• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

• Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất

• Lệ phí trước bạ khi đăng ký biến động

• Mức xử phạt vi phạm hành chính về đất đai

Khi giá đất trong bảng giá tăng, các khoản thuế, phí tính theo giá đất cũng tăng theo, làm chi phí pháp lý đất đai ngày càng lớn.6. Nhóm chịu thiệt lớn nhất: Đất dính quy hoạch treo

Một trong những nhóm chịu tác động nặng nề nhất khi bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân là người có đất dính quy hoạch treo.

6.1. Quy hoạch treo là gì?

Đất dính quy hoạch treo là đất đã được đưa vào các đồ án:

• Khu dân cư mới

• Khu chỉnh trang đô thị

• Công trình công cộng

nhưng chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng chậm triển khai, kéo dài nhiều năm.

6.2. Thiệt thòi của người dân có đất quy hoạch treo

Trong thời gian bị treo quy hoạch, người dân thường:

• Không xin được giấy phép xây dựng

• Không được tách thửa

• Không được chuyển mục đích sử dụng đất

• Không được cấp sổ đỏ lần đầu

Trong khi đó, tất cả các thủ tục này đều liên quan trực tiếp đến bảng giá đất.

Hệ quả là:

• Người dân không thể làm thủ tục khi bảng giá đất còn thấp

• Đến khi quy hoạch được gỡ, đúng thời điểm bảng giá đất mới tăng cao

• Tiền sử dụng đất phải nộp cao gấp nhiều lần so với trước

👉 Đây là một thiệt thòi rất lớn và mang tính bất công đối với người dân có đất dính quy hoạch treo.

7. Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân theo hướng nào về lâu dài?

Ở góc độ chính sách, việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường nhằm:

• Minh bạch hóa giá đất

• Hạn chế thất thu ngân sách

• Giảm chênh lệch giữa giá Nhà nước và giá thị trường

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân theo hướng tăng chi phí pháp lý, đặc biệt với:

• Người làm sổ đỏ lần đầu

• Người chuyển mục đích sử dụng đất

• Người bị kẹt quy hoạch treo

8. Người dân cần làm gì trước khi bảng giá đất mới chính thức áp dụng?

Trước mốc 1/1/2026, người dân nên:

• Rà soát lại tình trạng pháp lý đất đai

• Kiểm tra quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc

• Cân nhắc làm sổ đỏ, chuyển mục đích sớm nếu đủ điều kiện

• Tham vấn luật sư hoặc chuyên gia pháp lý đất đai

Việc chủ động sớm có thể giúp người dân:

• Tiết kiệm một khoản tiền rất lớn

• Tránh bị động khi bảng giá đất mới áp dụng

Kết luận: Bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân là không thể tránh khỏi

Việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 là xu hướng tất yếu nhằm minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy bảng giá đất mới tăng cao tác động đến người dân rất rõ ràng, đặc biệt về chi phí pháp lý và tài chính.

👉 Hiểu luật sớm – làm thủ tục đúng thời điểm – chủ động pháp lý
chính là cách tốt nhất để bảo vệ tài sản và quyền lợi của người dân trong giai đoạn chuyển tiếp sắp tới.