Cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân: Điểm mới quan trọng từ 1/7/2026

1. Từ 1/7/2026, cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo luật mới

Sáng ngày 10/12, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) với đa số đại biểu tán thành. Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, trong đó có nhiều quy định mới liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Một điểm đáng chú ý là quy định:
👉 Cá nhân cho thuê nhà, cho thuê bất động sản có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo phương pháp tính mới.

Quy định này tác động trực tiếp đến nhóm cá nhân có hoạt động cho thuê nhà phố, căn hộ, nhà cho thuê nguyên căn hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh.

2. Quy định mới về cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, thu nhập từ cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) được xác định là hoạt động kinh doanh không thường xuyên, áp dụng phương pháp tính thuế đơn giản.

Cụ thể:

• Cá nhân có doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm

• Phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng

• Sẽ nhân với thuế suất 5% để xác định số thuế thu nhập cá nhân phải nộp

👉 Như vậy, không phải toàn bộ doanh thu bị đánh thuế, mà chỉ phần vượt ngưỡng 500 triệu đồng/năm.

3. Vì sao luật quy định cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

Theo báo cáo giải trình của Chính phủ, việc áp dụng ngưỡng 500 triệu đồng/năm nhằm:

• Phân loại rõ giữa người cho thuê nhỏ lẻ và người có quy mô kinh doanh lớn

• Đảm bảo đơn giản hóa thủ tục thuế

• Phù hợp với đặc thù hoạt động cho thuê bất động sản theo hợp đồng

Với phương pháp mới:

• Cá nhân không phải xác định chi phí

• Không phải quyết toán thuế năm

• Chỉ tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu vượt ngưỡng

Điều này giúp giảm đáng kể áp lực thủ tục hành chính cho người cho thuê.

4. Ai chịu tác động mạnh nhất từ quy định cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân?

4.1. Nhóm chịu tác động trực tiếp

• Chủ nhà cho thuê nguyên căn tại đô thị lớn

• Cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê

• Chủ nhà cho thuê mặt bằng kinh doanh giá cao

Với mức giá thuê tại TP.HCM, Hà Nội hiện nay, nhiều căn nhà phố hoặc căn hộ cao cấp có thể dễ dàng đạt doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

4.2. Nhóm ít bị ảnh hưởng

• Người cho thuê phòng trọ nhỏ lẻ

• Chủ nhà cho thuê căn hộ giá thấp

• Cá nhân cho thuê dưới ngưỡng 500 triệu đồng/năm

Nhóm này không thuộc diện áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo quy định mới.

5. Lợi ích của cách tính thuế mới đối với hoạt động cho thuê nhà

So với phương pháp xác định thu nhập – chi phí trước đây, quy định mới mang lại một số lợi ích:

• Dễ hiểu, dễ tính

• Không cần chứng minh chi phí

• Hạn chế tranh chấp giữa người nộp thuế và cơ quan thuế

• Phù hợp với thực tế cho thuê bất động sản tại Việt Nam

Đây là lý do Chính phủ khẳng định phương pháp này đơn giản, dễ kiểm tra và dễ thực hiện.

6. Giữ nguyên thuế chuyển nhượng bất động sản 2%: Vì sao chưa thay đổi?

Bên cạnh nội dung cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi cũng giữ nguyên thuế suất 2% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể:

• Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

• Thời điểm tính thuế là khi:

  • Hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực

  • Hoặc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Quốc hội giao Chính phủ quy định chi tiết về thời điểm áp dụng.

7. Vì sao chưa đánh thuế trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản?

Trong quá trình thẩm tra, có nhiều ý kiến đề xuất:

• Đánh thuế trên chênh lệch giá bán – giá mua

• Áp dụng thuế suất theo thời gian nắm giữ

• Tăng thuế để hạn chế đầu cơ

Tuy nhiên, Chính phủ cho rằng:

• Chưa đủ dữ liệu đầy đủ, đồng bộ

• Việc xác định chi phí, giá vốn còn nhiều vướng mắc

• Cần lộ trình dài hạn, tránh gây sốc thị trường

Theo Chính phủ, khi số hóa đất đai và dữ liệu VNeID hoàn thiện, mới có thể từng bước tiến tới thu thuế đúng bản chất là thu trên thu nhập thực.

8. Chính sách thuế và bài toán hạn chế đầu cơ bất động sản

Chính phủ nhấn mạnh rằng:

Thuế không phải là công cụ duy nhất – hay tối ưu nhất – để hạn chế đầu cơ bất động sản.

Việc ổn định thị trường cần một giải pháp tổng thể, bao gồm:

• Pháp luật về kinh doanh bất động sản

• Chính sách nhà ở

• Tăng nguồn cung

• Phát triển nhà ở xã hội

• Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia

Những biện pháp này được đánh giá là tác động bền vững hơn so với việc chỉ điều chỉnh thuế suất.

9. Người cho thuê nhà cần chuẩn bị gì trước 1/7/2026?

Với quy định cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê nên:

• Rà soát tổng doanh thu cho thuê hằng năm

• Chủ động tính toán nghĩa vụ thuế

• Cân đối lại phương án cho thuê

• Lưu trữ hợp đồng cho thuê rõ ràng

Việc chủ động chuẩn bị sẽ giúp tránh rủi ro và bị động khi luật có hiệu lực.

Kết luận: Cho thuê nhà trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế thu nhập cá nhân là bước đi theo hướng minh bạch

Quy định mới về thuế thu nhập cá nhân đối với cho thuê bất động sản cho thấy định hướng:

• Minh bạch hóa nguồn thu

• Đơn giản hóa thủ tục

• Phân loại rõ đối tượng chịu thuế

👉 Người cho thuê nhỏ lẻ ít bị ảnh hưởng, trong khi người cho thuê quy mô lớn cần tính toán kỹ hơn chiến lược tài chính.

Thuế không làm thị trường xấu đi, nhưng buộc thị trường phải vận hành minh bạch và bền vững hơn.