Chuyện đầu tư: từ chuyến đi ngẫu hứng đến chiến lược đầu tư vùng ven hiệu quả

Một chuyến đi bất ngờ, một góc nhìn mới

Tháng 3 năm 2025, trong một buổi chiều cuối tuần rảnh rỗi, tôi lái xe ra khỏi Sài Gòn, không mục tiêu cụ thể nào, chỉ đơn giản là muốn “đổi gió”. Chuyến xe ấy dẫn tôi về Đức Hòa – một cái tên từng nhiều lần lướt qua tai nhưng chưa bao giờ tôi thực sự để tâm. Khi dừng chân tại một quán cà phê nhỏ ven đường, ngước nhìn ra xa là hàng rào kẽm gai bao quanh một khu công nghiệp đang thi công, tôi thấy mình như đang ở giữa một dòng chảy của sự thay đổi.

Con đường đất đỏ bụi mù tôi vừa chạy qua, cạnh bên là công trình thi công tuyến đường nối dài Võ Văn Kiệt, làm tôi bất giác nhớ đến những con đường tương tự tại Quận 2 hơn 10 năm trước. Khi đó, không mấy ai tin rằng vùng đất “kênh rạch” ấy sẽ trở thành khu đô thị sầm uất như hiện tại. Lần này, cảm giác đó trở lại – một cảm giác rất rõ ràng: “Cơ hội đang đến.”

Tôi bắt đầu tìm hiểu, lắng nghe, quan sát. Và càng tìm hiểu, tôi càng bị cuốn hút vào bức tranh hạ tầng, tốc độ đô thị hóa, và cả những mảnh đất vẫn còn hoang sơ – nhưng đầy tiềm năng như thể đang chờ ai đó nhìn ra giá trị thật sự.

Hành trình phát hiện cơ hội: Vì sao tôi chọn vùng ven?

Tôi không phải là người thích “đu theo sóng”. Trong hơn 10 năm lăn lộn với bất động sản, tôi đã chứng kiến nhiều người bỏ tiền đầu tư chỉ vì nghe người khác đồn, rồi chôn vốn hàng năm trời. Nhưng lần này thì khác. Sau chuyến đi đầu tiên, tôi quay lại Đức Hòa ba lần nữa trong vòng hai tuần. Không phải để tìm đất ngay, mà để kiểm chứng cảm giác ban đầu: liệu vùng đất này có thật sự xứng đáng để tôi xuống tiền?

Tôi bắt đầu từ hạ tầng – điều kiện tiên quyết. Các tuyến metro số 1 nối dài về Depot An Hạ, tuyến số 3 hướng Tân Kiên, tuyến số 9 chạy qua khu công nghiệp Vĩnh Lộc… tất cả đều đang quy hoạch tập trung về hướng Tây Bắc. Vành Đai 3, Vành Đai 4, cao tốc TP.HCM – Trung Lương, và cả tuyến Võ Văn Kiệt nối dài đang mở ra một trục giao thông huyết mạch, biến Đức Hòa và Bến Lức trở thành điểm trung chuyển chiến lược giữa TP.HCM và miền Tây.

Tôi lái xe dọc những cung đường đang thi công, quan sát các dự án khu công nghiệp, hỏi chuyện người dân, môi giới địa phương. Có lần, một bác lớn tuổi chỉ tay về phía bãi đất trống và bảo: “Ngày trước chỗ này ruộng lúa, giờ chuẩn bị làm khu công nghiệp rồi, giá đất lên ầm ầm chú ơi”. Một câu nói đơn giản, nhưng phản ánh cả một sự dịch chuyển đang diễn ra âm thầm và mạnh mẽ.

Tôi nhớ lại thời điểm đầu tư ở Thủ Đức, trước khi lên thành phố. Giá lúc đó chỉ bằng một nửa bây giờ. Điều tôi học được là: cơ hội luôn có mặt, nhưng chỉ ai đủ kiên nhẫn và nhạy bén mới nhìn ra khi nó còn đang trong hình hài chưa hoàn thiện.

Những con số biết nói và bài học từ thị trường

Tôi là người tin vào dữ liệu, và bất kỳ quyết định đầu tư nào của tôi cũng phải dựa trên một nền tảng rõ ràng. Khi ngồi lại với bản đồ, báo cáo PCI, và so sánh giá đất các khu vực, tôi nhận ra rằng Long An – đặc biệt là Đức Hòa, Bến Lức – đang trở thành “vùng trũng đầu tư” theo đúng nghĩa tích cực.

Long An giữ vị trí thứ 2 toàn quốc về chỉ số năng lực cạnh tranh (PCI) năm 2023-2024. Điều đó không chỉ là con số đẹp trên giấy, mà là minh chứng cho sự năng động, minh bạch trong quản lý địa phương. Với nhà đầu tư, sự ổn định và hỗ trợ từ chính quyền là nền móng quan trọng để an tâm xuống tiền.

Giá đất tại Đức Hòa hiện vẫn còn ở mức từ 500 triệu đến dưới 1 tỷ đồng cho mỗi nền khoảng 100m2 – điều gần như không còn thấy ở Thủ Dầu Một hay Biên Hòa. Những nơi đó, giá đã tăng cao, quỹ đất khan hiếm, và không còn “room” cho những nhà đầu tư vốn nhỏ như tôi từng là. Nhưng ở Đức Hòa, mọi thứ vẫn còn bắt đầu được.

Trong một buổi talkshow tôi tham dự gần đây, anh Thi Lê – một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm – chia sẻ rằng: “Chỉ cần 500 triệu, bạn có thể sở hữu một nền đất 100m2. Có thể không đẹp, không mặt tiền, nhưng nó là bước khởi đầu. Điều quan trọng là định vị đúng vị trí, và đi trước đám đông”.

Anh Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kỳ cựu khác, đưa ra nhận định khiến tôi ghi nhớ mãi: “Nếu chọn đúng đất gần khu công nghiệp hoặc đại đô thị đang thành hình, giá trị có thể tăng gấp 3-5 lần trong 5-10 năm tới”.

Những con số ấy, cộng với bài học từ quá khứ và kinh nghiệm thực chiến, giúp tôi xác lập được hướng đi: Đây không chỉ là cơ hội đầu tư – đây là cơ hội để tái định vị tài chính cá nhân.

Chiến lược đầu tư cho nhà đầu tư nhỏ: 5 nguyên tắc sống còn

Lần đầu tôi xuống Đức Hòa khảo sát đất, tôi đi một mình, mang theo sổ tay, một cây bút và… một chiếc điện thoại đầy pin để chụp hình, ghi âm và định vị. Tôi không tìm đất ngay – tôi đi “nghe đất nói”. Tôi hỏi người dân, ngồi cà phê với môi giới, đứng lặng trước những bãi đất trống. Và rồi, sau nhiều ngày đong đếm, so sánh, tôi đúc kết được 5 nguyên tắc mà bất kỳ nhà đầu tư cá nhân nào – đặc biệt là người mới – cũng nên khắc ghi.

Nguyên tắc 1: Chọn đất phù hợp với túi tiền

Với 500 triệu – 1 tỷ đồng, đừng mơ đến mặt tiền đường lớn hay dự án trung tâm. Nhưng đừng vì thế mà xem nhẹ những nền đất nhỏ, trong dân, hoặc khu vực đang lên. Nếu có thể, hãy chọn đất có sổ riêng, diện tích vừa phải. Đất dự án thì phải kiểm tra pháp lý rõ ràng. Còn đất dân thì thường rẻ hơn, tiềm năng cao hơn – nhưng cần tự tìm hiểu quy hoạch, tránh dính quy hoạch treo hoặc tranh chấp.

Tôi từng suýt xuống tiền một nền đất đẹp như mơ, giá hời, nhưng khi hỏi kỹ lại thì nằm sát hành lang đường mở rộng – chưa thu hồi nhưng đã quy hoạch. Một bước kiểm tra nhỏ đã cứu tôi một bài học lớn.

Nguyên tắc 2: Ưu tiên vị trí chiến lược

Khi khảo sát, tôi luôn ưu tiên đất gần khu công nghiệp hoặc trung tâm hành chính xã. Đất gần khu công nghiệp không chỉ dễ bán lại, mà còn có thể cho thuê công nhân, hoặc làm nhà trọ sau này. Với những nhà đầu tư vốn nhỏ, tính thanh khoản và dòng tiền khai thác là yếu tố sống còn.

Có lần tôi bỏ qua một nền đất gần khu công nghiệp chỉ vì nó nằm sâu trong hẻm đất đỏ. Ba tháng sau, đường được trải nhựa, người đến hỏi mua gấp đôi. Đó là bài học tôi nhớ mãi: đừng đánh giá thấp đất chỉ vì hiện trạng hôm nay – hãy nhìn vào vị trí trong tương lai.

Nguyên tắc 3: Kiểm tra pháp lý và quy hoạch

Dù đất dân hay đất dự án, pháp lý là sinh mạng của một thương vụ đầu tư. Tôi luôn yêu cầu môi giới cung cấp bản sao sổ, kiểm tra quy hoạch trên hệ thống của tỉnh, và nếu cần, tôi liên hệ phòng tài nguyên để xác nhận lại.

Cẩn trọng không bao giờ thừa. Một nhà đầu tư mới quen tôi từng chia sẻ rằng họ mua một lô đất “sổ riêng”, nhưng khi sang tên thì phát hiện đang bị cầm cố. Giao dịch bị hủy, tiền cọc cũng mất trắng vì hợp đồng sơ sài.

Nguyên tắc 4: Sử dụng đòn bẩy tài chính có chiến lược

Không phải ai cũng có sẵn tiền mặt. Tôi cũng vậy. Nhưng điều quan trọng là biết vay đúng, vay vừa, và biết mình đang làm gì với số tiền đó. Với đất vùng ven, không phải ngân hàng nào cũng định giá cao hay cho vay dễ. Do đó, tôi luôn hỏi trước: ngân hàng nào hỗ trợ? Lãi suất bao nhiêu? Định giá bao nhiêu phần trăm?

Tôi thường khuyên người mới: nếu thu nhập dư 10 triệu/tháng sau chi phí, bạn có thể vay được tầm 700 triệu. Nhưng hãy chuẩn bị sẵn ít nhất 6 tháng dự phòng trả nợ. Trong 2-3 năm đầu, khi lãi suất còn thấp (7-9%), hãy tận dụng để xoay vòng vốn hiệu quả.

Nguyên tắc 5: Định giá thật kỹ trước khi xuống tiền

Khi tôi ưng một khu, tôi khảo sát ít nhất 10-15 lô đất xung quanh. Tôi nói chuyện với 3-5 môi giới, xem lại lịch sử giao dịch trên sàn. Sau đó, tôi tự định ra một mức giá “trần” mà mình sẵn sàng trả. Nếu vượt quá – tôi đi. Không tiếc.

Trực giác đầu tư không đến từ cảm tính. Nó đến từ dữ liệu tích lũy và sự so sánh liên tục. Một nền đất chỉ thực sự “rẻ” khi bạn đã thấy qua ít nhất vài chục lựa chọn khác.

Tầm nhìn dài hạn: Xây dựng dòng tiền bền vững

Khi nói đến đầu tư bất động sản, phần lớn mọi người chỉ nghĩ đến mua thấp – bán cao. Nhưng với tôi, đó chỉ là một phần của bức tranh. Cái tôi thật sự tìm kiếm là dòng tiền ổn định, bền vững, đặc biệt trong giai đoạn thị trường trầm lắng hay biến động.

Đức Hòa – nơi tôi đang theo dõi sát sao – có một lợi thế mà không phải khu vực nào cũng có: sự hiện diện dày đặc của các khu công nghiệp. Từ Tân Đức, Hải Sơn, Đức Hoà III cho đến các cụm nhỏ hơn, mỗi khu công nghiệp là một “mỏ vàng” dòng tiền nếu bạn biết tận dụng đúng cách.

Tôi từng gặp một chị nhà đầu tư vốn nhỏ, ban đầu chỉ đủ tiền mua 100m2 đất trong dân. Sau đó chị xây 4 phòng trọ đơn giản, cho công nhân thuê. Mỗi tháng thu về khoảng 6 triệu đồng – không lớn, nhưng đều đặn. Và quan trọng hơn, mảnh đất tăng giá theo từng năm nhờ sự phát triển xung quanh. Sau 4 năm, chị bán lại, lãi gấp gần 3 lần cả tiền đất lẫn phần xây dựng.

Câu chuyện đó khiến tôi thay đổi góc nhìn: bất động sản vùng ven không chỉ là “lướt sóng”, mà còn là nơi để “nuôi vốn” thông minh. Nếu bạn có tầm nhìn 5-10 năm, kết hợp đầu tư đất và khai thác dòng tiền như nhà trọ, kho xưởng nhỏ, quán ăn phục vụ công nhân,… thì lợi nhuận kép sẽ thực sự bền vững.

Kết luận: Khi đầu tư không chỉ là chuyện mua bán, mà là tầm nhìn

Sau hơn một thập kỷ bước chân vào thị trường bất động sản, tôi càng thấm thía một điều: đầu tư không phải là trò may rủi – nó là hành trình của tầm nhìn, kỷ luật và sự kiên nhẫn. Và những chuyến đi về vùng ven như Đức Hòa, Bến Lức đã giúp tôi một lần nữa khẳng định điều đó.

Có thể hôm nay, nơi bạn đặt chân đến chỉ là bãi đất trống, đường chưa trải nhựa, sóng điện thoại còn chập chờn. Nhưng nếu bạn nhìn thấy điều mà số đông chưa nhìn – bạn đang đi trước một bước. Và trong đầu tư, một bước đi đúng lúc sớm hơn có thể là khác biệt giữa người chiến thắng và kẻ tiếc nuối.

Nếu bạn là nhà đầu tư cá nhân, vốn không lớn, kinh nghiệm chưa nhiều – đừng đợi đến khi có đủ tiền hay mọi thứ “an toàn tuyệt đối”. Hãy bắt đầu với một kế hoạch rõ ràng, kiến thức vững vàng, và quan trọng nhất: dám nhìn xa và hành động có trách nhiệm.

Bởi vì đôi khi, bạn không cần bắt đầu từ trung tâm thành phố, bạn chỉ cần bắt đầu từ nơi có tương lai.