Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà, thuê mặt bằng kinh doanh ngày càng tăng tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, hoạt động cho thuê bất động sản đang trở thành nguồn thu nhập đáng kể cho nhiều hộ gia đình. Tuy nhiên, đi kèm với đó là trách nhiệm tuân thủ quy định pháp luật, đặc biệt là về đăng ký kinh doanh và nghĩa vụ thuế.

Gần đây, cơ quan Thuế TP.Hà Nội đã chính thức lên tiếng làm rõ các quy định liên quan đến thuế đối với người cho thuê nhà, giúp các cá nhân – hộ gia đình hiểu đúng và tránh rủi ro pháp lý trong quá trình cho thuê.

1. Cho thuê nhà được xem là hoạt động kinh doanh

Theo cơ quan Thuế, ngay khi cá nhân hoặc hộ gia đình phát sinh thu nhập từ việc:

• Cho thuê nhà

• Cho thuê mặt bằng, cửa hàng

• Cho thuê nhà xưởng, kho bãi

• Cho thuê bất động sản các loại

… thì được xem là đang tham gia hoạt động kinh doanh.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ nhà cần:

• Đăng ký kinh doanh theo quy định

• Thực hiện kê khai thuế đầy đủ

• Tuân thủ pháp luật thuế và các quy định liên quan

Nhiều chủ nhà hiện nay vẫn cho rằng “cho thuê nhà là thu nhập cá nhân bình thường”, nhưng thực tế pháp luật xem đây là hoạt động kinh doanh tài sản, nên thuế và trách nhiệm pháp lý là bắt buộc.

2. Phân biệt cho thuê nhà với dịch vụ lưu trú

Một điểm đáng chú ý là dịch vụ lưu trú không được tính vào nhóm hoạt động cho thuê tài sản.

Các hoạt động sau đây không được xem là cho thuê bất động sản:

• Cho thuê phòng ngắn hạn cho khách du lịch

• Cung cấp chỗ ở cho sinh viên, công nhân

• Cho thuê phòng kèm dịch vụ ăn uống, giải trí

• Các mô hình tương tự khách sạn, homestay

Điều này giúp chủ nhà xác định đúng loại hình và nghĩa vụ thuế tương ứng.

3. Doanh thu chịu thuế từ hoạt động cho thuê

Doanh thu chịu thuế được tính là toàn bộ số tiền mà chủ nhà thu được từ người thuê, bao gồm:

• Tiền thuê nhà

• Tiền dịch vụ đi kèm (nếu có)

• Các khoản thu khác ghi trong hợp đồng

Nếu chủ nhà vừa cho thuê bất động sản vừa kinh doanh thêm ngành nghề khác thì doanh thu tính thuế là tổng hai hoạt động cộng lại.

4. Chủ nhà phải nộp những loại thuế nào?

Theo quy định hiện hành:

💰 Cá nhân cho thuê nhà phải nộp 2 loại thuế:

1. Thuế Giá Trị Gia Tăng (VAT)

2. Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN)

Tuy nhiên, không phải ai cho thuê nhà cũng phải nộp thuế.

5. Trường hợp được miễn thuế

Hiện nay, hộ – cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì:

• Không phải nộp thuế VAT

• Không phải nộp thuế TNCN

📌 Lưu ý quan trọng:
Từ 01/01/2026, mức miễn thuế sẽ được nâng lên 200 triệu đồng/năm, tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ.

6. Chủ nhà phải tự kê khai hay có thể nhờ đơn vị hỗ trợ?

Cơ quan Thuế cho biết chủ nhà có thể lựa chọn:

1. Tự kê khai trực tiếp với cơ quan thuế

– Nộp hồ sơ tại chi cục thuế nơi có bất động sản cho thuê
– Chịu trách nhiệm về tính chính xác của hồ sơ

2. Nhờ đơn vị khai thuế thay – nộp thuế thay

Ví dụ: bên môi giới hoặc công ty quản lý bất động sản có dịch vụ hỗ trợ

7. Chuẩn bị cho thay đổi lớn từ 01/01/2026: Cổng kê khai mới cho hộ – cá nhân kinh doanh

Cục Thuế đang thử nghiệm cổng trải nghiệm kê khai mới, giúp:

• Chủ nhà làm quen trước

• Kê khai thuận tiện hơn

• Giảm tình trạng sai sót giấy tờ

• Nộp thuế online nhanh chóng

Người dùng có thể truy cập qua ứng dụng eTax Mobile, chọn mục:

➡️ “Trải nghiệm cho hộ, cá nhân kinh doanh”

Tại đây chủ nhà có thể thử kê khai và thực hiện các bước giống thực tế trước khi chính thức áp dụng.

Góc nhìn thị trường: Vì sao quy định này quan trọng với người cho thuê nhà?

Trong những năm gần đây:

• Nhu cầu thuê nhà và mặt bằng tại TP.HCM – Hà Nội tăng ổn định

• Loại hình căn hộ dịch vụ (CHDV), nhà nguyên căn, shophouse cho thuê tạo dòng tiền tốt

• Nhà đầu tư đang xem bất động sản cho thuê là tài sản tạo thu nhập thụ động

Tuy nhiên, nhiều chủ nhà vẫn gặp rủi ro:

• Không biết phải khai thuế thế nào

• Lo lắng bị truy thu vì không nộp thuế đúng quy định

• Nhận tiền thuê nhưng không lập hợp đồng chuẩn

Việc cơ quan thuế lên tiếng lần này giúp thị trường trở nên:

• Minh bạch hơn

• Giảm tranh chấp

• Thuận lợi cho cả chủ nhà lẫn người thuê

• Chuẩn hóa hoạt động cho thuê, phù hợp xu hướng phát triển đô thị

Kết luận: Chủ nhà cần chuẩn bị gì từ bây giờ?

✔ Nắm rõ mức doanh thu phải đóng thuế

✔ Lập hợp đồng thuê chuẩn – minh bạch

✔ Xác định đúng loại hình: cho thuê nhà hay dịch vụ lưu trú

✔ Kê khai đúng nơi, đúng quy định

✔ Làm quen với cổng kê khai eTax Mobile trước 2026

Việc tuân thủ nghĩa vụ thuế không chỉ là trách nhiệm pháp lý mà còn giúp chủ nhà:

• Dễ dàng ký hợp đồng với doanh nghiệp lớn

• Tăng độ tin cậy

• Giảm rủi ro khi tranh chấp

• Hỗ trợ hồ sơ vay ngân hàng, chứng minh thu nhập