Thị trường nhà phố không thiếu người mua — thị trường thiếu sản phẩm đúng nhu cầu và đúng giá

Tháng nào tôi cũng nghe hai câu than trái ngược nhau, từ hai phía.

Người bán: “Thị trường đóng băng, không có ai mua.” Người mua: “Đi xem cả tháng trời không có căn nào ưng.”

Cả hai đều nói thật. Và chính chỗ mâu thuẫn đó mới là bức tranh đúng của thị trường nhà phố TP.HCM năm 2026: không phải thiếu người mua, mà thiếu sản phẩm đúng nhu cầu và đúng giá. Bài này phân tích khoảng cách đó nằm ở đâu, và cả hai bên nên làm gì.

Con số nói gì về thị trường 2026?

Vài số liệu để đặt nền:

• Tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường quý II/2026 đạt khoảng 60% với hơn 10.600 giao dịch, tăng 25% so với quý trước. Nhưng riêng tại TP.HCM chỉ đạt gần 45%.
• Nguồn cung sơ cấp nhà ở thấp tầng tại TP.HCM quý II/2026 đạt hơn 2.600 sản phẩm — giảm 47% so với quý trước, và tập trung ở một vài dự án lớn.
• Nhận định chung của nhiều đơn vị nghiên cứu: nhà phố, biệt thự TP.HCM và vùng ven dồi dào nguồn cung nhưng giao dịch vẫn nhỏ giọt.

Đọc lướt thì tưởng thị trường yếu. Nhưng để ý kỹ: giao dịch vẫn tăng 25% so với quý trước. Tiền vẫn chảy. Người mua vẫn xuống tiền — chỉ là không xuống tiền cho thứ đang được bày ra.

Và phải nói rõ một điều mà báo cáo thị trường ít khi tách bạch: nguồn cung “dồi dào” phần lớn là hàng dự án — nhà phố xây sẵn, biệt thự liền kề, giá sơ cấp bình quân khoảng 216 triệu/m² đất. Trong khi phần lớn gia đình đi tìm nhà để ở thật ở Quận 12 – Gò Vấp lại đang tìm nhà phố thổ cư lẻ trong dân, tầm 3–6 tỷ. Hai thị trường này gần như không giao nhau.

“Đúng nhu cầu” nghĩa là gì?

Sau 8 năm dẫn khách đi xem nhà ở Quận 12 và Gò Vấp, tôi thấy nhu cầu thật của gia đình mua nhà ở thực gom lại chỉ khoảng 5 tiêu chí — và hầu như luôn theo thứ tự này:

1. Hẻm vào được — tối thiểu xe ba gác quay đầu, tốt hơn là hẻm xe hơi. Đây là tiêu chí bị đánh giá thấp nhất nhưng loại nhiều căn nhất.
2. Không ngập — không phải “ít ngập”, mà là không ngập. Một mùa mưa sống trong nước là đủ để người ta không bao giờ mua lại khu đó.
3. Đủ phòng cho gia đình hiện tại và 5 năm tới — thường là 3 phòng ngủ, hoặc 2 phòng nhưng còn chỗ cơi nới.
4. Pháp lý sạch, sổ riêng, hoàn công đầy đủ — người mua năm 2026 cẩn thận hơn hẳn 5 năm trước.
5. Đi làm và đi học trong vòng 30 phút — khoảng cách đo bằng thời gian giờ cao điểm, không đo bằng kilomet.

Một căn thiếu tiêu chí 4 hoặc 5 vẫn còn bán được nếu bù bằng giá. Nhưng thiếu tiêu chí 1 hoặc 2 thì gần như không bán được ở bất kỳ mức giá nào — vì đó là thứ không sửa được.

Đây cũng là lý do tôi luôn khuyên khách đi xem nhà đúng hôm mưa lớn. Chi tiết những gì cần kiểm tra khi đi xem, tôi đã viết ở bài Nhà hẻm xe hơi có đáng mua không?

“Đúng giá” nghĩa là gì?

Đây là phần khó nói nhất với người bán, nhưng tôi nói thẳng.

Trong thị trường hiện nay, giá đúng không phải giá cao nhất từng có của khu, cũng không phải giá hàng xóm rao. Giá đúng là mức mà một người mua có tiền thật, đang đi xem nhà thật, sẵn sàng ký cọc trong vòng 2 tuần.

Ba dạng lệch giá tôi gặp thường xuyên nhất:

Dạng 1 — Neo vào đỉnh cũ. “Năm kia căn đầu hẻm bán 6 tỷ, nhà tôi phải 6 tỷ.” Nhưng căn đó hẻm 6m, nhà này hẻm 3,5m. Người mua so từng chi tiết, không so địa chỉ.

Dạng 2 — Cộng dồn chi phí đã bỏ ra. “Tôi sửa hết 800 triệu nên phải cộng vào.” Thực tế: người mua chỉ trả cho phần sửa chữa mà họ dùng được. Sửa theo gu riêng thường không được trả tiền, thậm chí bị trừ nếu người mua phải đập đi làm lại.

Dạng 3 — Định giá theo nhu cầu của mình. “Tôi cần đúng 5,5 tỷ để mua căn khác.” Thị trường không quan tâm bạn cần bao nhiêu.

Kết quả của cả ba dạng đều giống nhau: nhà treo 6 tháng, 12 tháng, mỗi tháng giảm một chút — và cuối cùng bán được ở mức thấp hơn cả mức đúng ban đầu, vì hàng treo lâu bị người mua nghi ngờ.

Vì sao lại thiếu sản phẩm đúng? Ba nguyên nhân

1. Hàng tốt không ra thị trường công khai. Căn hẻm rộng, không ngập, pháp lý sạch, giá hợp lý thường được bán trong vòng 2–4 tuần, phần lớn qua giới thiệu, chưa kịp lên trang rao. Cái người mua nhìn thấy trên mạng phần nhiều là hàng đã lọc qua nhiều vòng.

2. Nguồn cung mới lệch phân khúc. Hàng dự án tập trung ở mức giá cao hơn nhiều so với khả năng của gia đình trẻ mua nhà lần đầu. Nguồn cung tăng ở phân khúc A không giải quyết được nhu cầu ở phân khúc B.

3. Chi phí vay còn cao và điều kiện chặt. Lãi ưu đãi năm đầu nghe dễ chịu, nhưng sau kỳ ưu đãi lãi thả nổi hiện phổ biến ở mức hai chữ số. Nhiều người mua đủ tiền cọc nhưng không đủ an toàn dòng tiền, nên chọn chờ. Cách tính an toàn tôi đã hướng dẫn ở bài Vay ngân hàng mua nhà cần chuẩn bị gì?

Người mua nên làm gì trong thị trường này?

Thị trường này thật ra có lợi cho người mua chuẩn bị kỹ. Ba việc:

• Chốt sẵn tiêu chí và ngân sách trước khi đi xem. Người biết rõ mình cần gì sẽ nhận ra hàng tốt trong 15 phút, và hàng tốt thì chỉ có 15 phút để quyết. Bảng tính vốn tôi để ở bài Mua nhà lần đầu cần bao nhiêu tiền?
• Duyệt vay trước khi tìm nhà, đừng làm ngược lại. Người có xác nhận hạn mức trong tay thương lượng được giá tốt hơn hẳn.
• Đừng đợi “đáy”. Trong nhà phố thổ cư, không có đáy chung — chỉ có căn đúng giá và căn không đúng giá.

Người bán nên làm gì?

• Định giá theo giao dịch đã chốt trong bán kính 500m trong 6 tháng gần nhất, không theo giá rao.
• Chuẩn bị pháp lý trước khi rao. Nhà đủ hoàn công, sổ sẵn sàng, không vướng thế chấp — riêng việc này đã rút ngắn thời gian bán rất nhiều.
• Dọn dẹp và sửa những lỗi rẻ tiền nhưng gây ấn tượng xấu: thấm trần, cửa kẹt, đèn hỏng. Vài triệu bỏ ra đổi lại vài chục triệu trong thương lượng.

Kết luận

Ba điều cần nhớ: tỷ lệ hấp thụ TP.HCM khoảng 45% không phản ánh việc hết người mua, mà phản ánh khoảng cách giữa hàng đang bán và hàng người ta cần; “đúng nhu cầu” gom lại chỉ 5 tiêu chí, trong đó hẻm và ngập là hai thứ không sửa được; và “đúng giá” là mức người mua thật sẵn sàng ký trong 2 tuần, không phải mức đỉnh cũ.

Bạn đang tìm nhà và mãi chưa thấy căn ưng, hoặc đang rao mà không có khách xem? Nhắn cho tôi — tôi nói thẳng vấn đề nằm ở đâu, miễn phí.

---

Lê Hoàng Giang – Chuyên gia BĐS Quận 12 & Gò Vấp
8 năm thực chiến · Hỗ trợ hàng trăm gia đình an cư
📞 Zalo tư vấn miễn phí: 0888 894 813
Kiến tạo giá trị – An cư như ý

Đang tìm nhà phố đúng nhu cầu, đúng giá?

Dưới đây là những căn tôi đang bán, đã đi khảo sát tận nơi và kiểm tra pháp lý:

• Bán nhà đường Tân Thới Hiệp 20, Quận 12 – 4,25 tỷ
• Bán nhà đường TX24, Quận 12 – 112m², 4,05 tỷ
• Bán nhà đường Số 4, Phường 16, Gò Vấp – 29m², 3,85 tỷ
• Bán nhà đường Thống Nhất, P.An Hội Đông, Gò Vấp – 35m², 3,95 tỷ
• Bán nhà đường Tân Thới Hiệp, Quận 12 – 4,15 tỷ

Xem đầy đủ: nhà bán Quận 12 · nhà bán Gò Vấp · nhà dưới 4 tỷ · nhà 4-6 tỷ