Ngân hàng đang định giá thấp loại nhà nào? Bốn nhóm hay bị cắt nhất

Câu hỏi tôi nhận nhiều nhất về vay mua nhà là: “Ngân hàng ưu tiên cho vay loại nhà nào hả anh?”

Câu trả lời thành thật là: ngân hàng không ưu tiên ai cả. Họ không chấm điểm căn nhà theo kiểu thích hay không thích. Họ làm một việc khô khan hơn nhiều — định một cái giá, rồi cho vay một tỷ lệ của cái giá đó.

Và chỗ người mua hụt tiền nằm đúng ở đây, chứ không nằm ở lãi suất.

MỤC LỤC

Phép tính ai cũng làm sai: 70% là 70% của con số nào

Mức trần cho vay mua nhà hiện nay phổ biến là 70%. Ai cũng biết con số này. Nhưng phần lớn người mua ngầm hiểu là 70% của giá mình mua.

Không phải. Là 70% của giá ngân hàng thẩm định.

Hai con số đó thường không bằng nhau, và ngân hàng gần như luôn định thấp hơn thị trường — vì họ định giá theo khả năng bán lại được nếu người vay không trả nổi, chứ không theo giá người mua vui lòng trả.

Ví dụ trên báo cho thấy độ lệch không nhỏ: một căn được rao và giao dịch ở mức 10 tỷ có thể chỉ được ngân hàng thẩm định 8 tỷ. Khi đó:

Người mua tính: vay 70% × 10 tỷ = 7 tỷ
Ngân hàng duyệt: 70% × 8 tỷ = 5,6 tỷ
Hụt: 1,4 tỷ

Một tỷ tư không phải khoản xoay được trong tuần. Và nó xuất hiện đúng lúc đã đặt cọc xong.

Bảng lãi suất thật và cái bẫy “ưu đãi 6 tháng”

Trước khi nói tiếp về định giá, cần dẹp một hiểu lầm khác. Con số lãi suất anh chị thấy quảng cáo là lãi giai đoạn ưu đãi, không phải lãi của khoản vay 20 năm.

Mặt bằng đầu năm 2026:

Ngân hàng	Cố định giai đoạn ưu đãi	Sau ưu đãi
Vietcombank (CN TP.HCM)	9,6%/6 tháng · 9,9%/12 tháng	13,6%/18 tháng · 13,9%/24 tháng
BIDV	từ 9,7%/6 tháng	tới 13,5%/18 tháng
VietinBank	10%/36 tháng	cộng biên độ thả nổi 3,5%
MB	8,5–9,5%	—
Shinhan	7,95–8,1%	—

Nhìn cột bên phải mới ra bức tranh thật: thả nổi phổ biến 12–14%/năm. Cách tính khoản trả hàng tháng theo mức đó, và vì sao bắt buộc phải tính theo mức đó, tôi viết kỹ ở bài Lãi suất thả nổi sau ưu đãi.

Ngoài lãi còn hai khoản ít được nói trước: bảo hiểm nhân thọ kèm bắt buộc, và phí trả nợ trước hạn 1–2% nếu anh chị muốn tất toán sớm.

Bốn loại nhà bị cắt giá thẩm định mạnh nhất

Đây là phần trả lời đúng câu hỏi ban đầu — chỉ là trả lời ngược lại.

1. Nhà xây thêm mà chưa hoàn công

Phổ biến nhất ở nhà phố trong hẻm. Sổ ghi cấp 4 gác lửng, thực tế đã lên một trệt một lầu có sân thượng. Người mua trả tiền cho phần xây thêm đó, còn ngân hàng thường tính nó bằng không, vì phần chưa hoàn công không có giá trị pháp lý khi phát mại.

Nhà 5 tỷ mà 1 tỷ nằm ở phần xây thêm chưa hoàn công thì ngân hàng nhìn thấy căn nhà 4 tỷ. Chi tiết về hoàn công tôi để ở bài Nhà có hoàn công là gì?

2. Nhà hẻm nhỏ, xe hơi không vào được

Ngân hàng nghĩ theo hướng: nếu phải bán lại, ai sẽ mua và bán trong bao lâu. Hẻm dưới 3m làm tệp người mua lại hẹp đi rất nhiều, nên bị chiết khấu.

Điều này không có nghĩa nhà hẻm nhỏ là nhà xấu — nhiều căn hẻm nhỏ ở được rất thoải mái và giá vào tốt. Chỉ là đừng trông cậy vay được nhiều ở nhóm này. Bề rộng hẻm ảnh hưởng giá ra sao, tôi viết ở bài Nhà hẻm xe hơi có đáng mua không?

3. Đất tặng nhà, hoặc nhà trên đất chưa lên thổ đủ

Trường hợp sổ ghi phần lớn là đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm, phần thổ cư chỉ một mảnh nhỏ. Ngân hàng định giá gần như chỉ theo phần thổ cư. Người mua nhìn thấy 80m² đất, ngân hàng nhìn thấy 40m² thổ.

Tôi viết riêng về nhóm này ở bài Mua nhà đất chưa thổ cư.

4. Diện tích công nhận nhỏ hơn nhiều so với diện tích sử dụng

Anh chị đi trong nhà thấy 90m² sàn, nhưng sổ công nhận 40m². Ngân hàng tính theo sổ. Đây là lý do phải hỏi bằng được số công nhận trước khi tính chuyện vay, chứ không phải sau.

Tính ngược: muốn ở căn 5 tỷ thì cần sẵn bao nhiêu tiền mặt

Đây là phép tính tôi làm cho khách trước mọi thứ khác. Làm theo ba bước, cầm máy tính bấm lại được.

Bước 1 — Giả định ngân hàng định giá thấp hơn giá mua khoảng 10–20%. Với căn 5 tỷ, giá thẩm định giả định 4,2–4,5 tỷ.

Bước 2 — Lấy 70% của con số đó. Được khoảng 2,9–3,15 tỷ. Đó là trần vay theo tài sản.

Bước 3 — Kiểm tiếp bằng thu nhập. Trần vay theo tài sản chưa có nghĩa là được duyệt. Còn phải qua ngưỡng khả năng trả nợ: khoản trả hàng tháng nên dưới 40% thu nhập ròng ổn định. Cách tính cụ thể ở bài Vay bao nhiêu là an toàn khi mua nhà?

Kết quả: để mua căn 5 tỷ một cách an toàn, phần tiền tự có nên nằm quanh 2,5 tỷ trở lên — và con số đó có thể phải cao hơn nếu thu nhập không gánh nổi khoản vay tương ứng. Số vay được là con số nhỏ hơn giữa hai ngưỡng, không phải con số lớn hơn.

Bốn câu hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc

Hỏi trước khi cọc, không phải sau khi cọc. Đây là bốn câu tôi bảo khách hỏi nguyên văn:

“Với căn này, ngân hàng thẩm định khoảng bao nhiêu?” — xin định giá sơ bộ trước, đừng đợi hồ sơ chính thức.
“Biên độ thả nổi của hợp đồng là bao nhiêu, tham chiếu vào lãi suất nào?” — biên độ nằm trong hợp đồng tín dụng, không nằm trên tờ rơi.
“Có bắt buộc mua bảo hiểm nhân thọ kèm không, phí bao nhiêu một năm?”
“Phí trả nợ trước hạn tính thế nào, trong mấy năm đầu?”

Bốn câu này mất khoảng mười phút. Chúng quyết định con số anh chị sống chung suốt hai mươi năm.

Hồ sơ cần chuẩn bị những gì, tôi liệt kê ở bài Hồ sơ vay ngân hàng mua nhà.

Kết luận

Một — trần vay 70% là 70% của giá ngân hàng thẩm định, không phải giá anh chị mua. Khoảng cách giữa hai con số là chỗ người mua hụt tiền vào phút chót.

Hai — bốn nhóm bị cắt mạnh nhất: xây thêm chưa hoàn công, hẻm nhỏ khó bán lại, đất chưa lên thổ đủ, và diện tích công nhận nhỏ hơn nhiều so với diện tích sử dụng. Cả bốn đều kiểm được trước khi cọc.

Ba — con số vay được là con số nhỏ hơn giữa trần theo tài sản và trần theo thu nhập. Rất nhiều người chỉ tính một vế rồi tưởng mình đủ.

Đang tìm mua nhà Quận 12 – Gò Vấp?

Dưới đây là những căn tôi đang bán có pháp lý rõ ràng, hoàn công đầy đủ hoặc thổ cư trọn — tức nhóm ít bị ngân hàng cắt giá thẩm định nhất:

Xem đầy đủ giỏ hàng nhà Quận 12 – Gò Vấp

Bảng lãi suất là chuyện chung. Còn hồ sơ của anh chị thì cụ thể hơn nhiều:

Bước tiếp theo, nếu anh chị cần

Đang tìm mua nhà Quận 12 – Gò Vấp: nhắn cho tôi ba thông tin — tầm tiền, khu muốn ở, và khi nào cần dọn về. Tôi lọc trong giỏ hàng đang có, gửi lại những căn hợp và nói rõ căn nào không hợp. Ưng căn nào thì tôi hẹn lịch dẫn đi xem.

Đang cần bán nhà ở Quận 12 – Gò Vấp: gửi tôi địa chỉ, diện tích và mức giá anh chị mong muốn. Tôi báo lại mặt bằng giá thật của khu và nói thẳng giá đó bán được hay không, trong bao lâu.

Tôi làm nhà phố Quận 12 – Gò Vấp, chủ yếu tầm 3–7 tỷ. Ngoài phạm vi đó tôi xin phép giới thiệu người phù hợp hơn, thay vì nhận rồi làm không tới nơi.

Lê Hoàng Giang – Chuyên gia BĐS Quận 12 & Gò Vấp
8 năm thực chiến · Hỗ trợ hàng trăm gia đình an cư
📞 Zalo: 0888 894 813
Kiến tạo giá trị – An cư như ý

Xem thêm: