3 sai lầm khiến người mua mất cọc hàng trăm triệu

Tiền cọc một căn nhà phố Quận 12 – Gò Vấp bây giờ ít cũng một hai trăm triệu. Nhưng quyết định xuống cọc thường diễn ra trong khoảng mười lăm phút, đứng ngay giữa nhà người ta, lúc trong người đang nôn nao sợ mất căn.

Ba tình huống dưới đây là ba tình huống mất cọc tôi gặp nhiều nhất. Không tình huống nào xảy ra vì người mua dại. Chúng xảy ra vì lúc đó ai cũng ngại làm khó, sợ mất lòng, sợ hỏi kỹ quá thì chủ bán cho người khác.

Bài này viết theo dạng tình huống thường gặp, không kể chuyện của khách cụ thể nào.

MỤC LỤC

Sai lầm 1: Cọc trước khi ngân hàng duyệt

Chuyện gì xảy ra

Người mua nghe tư vấn “vay 70% dễ mà, cọc trước đi rồi tính”. Cọc 300 triệu, hẹn ba tuần ra công chứng. Đến lúc làm hồ sơ, ngân hàng thẩm định căn nhà thấp hơn giá mua, rồi duyệt 70% trên con số thấp đó. Số vay được hụt vài trăm triệu so với dự tính. Không xoay kịp trong ba tuần. Quá hạn — mất cọc.

Vì sao mất tiền

Vì mức trần 70% không phải 70% của giá mình mua, mà là 70% của giá ngân hàng thẩm định — và ngân hàng gần như luôn định thấp hơn thị trường. Nhóm nhà hay bị cắt mạnh nhất là nhà xây thêm chưa hoàn công, nhà hẻm nhỏ, đất chưa lên thổ đủ. Tôi viết kỹ ở bài Ngân hàng đang định giá thấp loại nhà nào?

Thêm một tầng nữa: được duyệt theo tài sản chưa có nghĩa được duyệt theo thu nhập. Con số cuối cùng là con số nhỏ hơn giữa hai ngưỡng (xem Vay bao nhiêu là an toàn khi mua nhà?).

Câu chữ phải có trong giấy cọc

“Trường hợp ngân hàng không phê duyệt khoản vay đủ [số tiền] cho bên mua trong thời hạn [số ngày], hai bên thống nhất hoàn trả toàn bộ tiền cọc, không bên nào phải bồi thường.”

Đây gọi là điều khoản treo theo kết quả duyệt vay. Người bán đàng hoàng thường chấp nhận, vì nó cũng bảo vệ họ khỏi mất thời gian.

Và nói thẳng câu này trước khi cọc: “Em cọc sau khi ngân hàng định giá xong. Anh cho em năm ngày.” Năm ngày đó rẻ hơn ba trăm triệu rất nhiều.

Sai lầm 2: Cọc cho người không đủ tư cách bán

Chuyện gì xảy ra

Người mua gặp một người xưng là chủ, đang ở trong nhà, nói chuyện rành mạch về căn nhà. Ký giấy cọc với người đó. Đến lúc ra công chứng thì phòng công chứng từ chối, vì người ký không phải người có quyền định đoạt.

Ba biến thể hay gặp nhất:

Sổ đứng tên hai vợ chồng nhưng chỉ một người ký. Tài sản chung của vợ chồng thì phải cả hai cùng định đoạt.
Sổ đứng tên cha mẹ đã mất, con đang ở và đứng ra bán trong khi chưa làm thủ tục khai nhận thừa kế. Chưa khai nhận thì chưa ai là chủ hợp pháp.
Sổ đang thế chấp ngân hàng. Muốn bán phải giải chấp trước, và quy trình đó cần phối hợp ba bên. Tôi viết riêng ở bài Mua nhà đang thế chấp ngân hàng và Quy trình mua nhà đang thế chấp.

Vì sao mất tiền

Vì giấy cọc ký với người không đủ tư cách bán thì gần như là tờ giấy trắng về mặt hiệu lực. Đòi lại được hay không phụ thuộc thiện chí của người cầm tiền — và nếu họ không thiện chí thì con đường còn lại là kiện, tốn thời gian gấp nhiều lần số tiền.

Điểm cay nhất: người ký thường không cố tình lừa. Họ thật sự nghĩ mình có quyền bán, vì nhà của gia đình, vì họ đang ở đó.

Câu chữ phải có trong giấy cọc

Ghi rõ đầy đủ họ tên và số căn cước của tất cả người đứng tên trên sổ, và tất cả cùng ký. Nếu có người ủy quyền thì ghi rõ số văn bản ủy quyền và phạm vi ủy quyền — ủy quyền định đoạt mới bán được, ủy quyền quản lý thì không.

Và nói câu này trước khi ký: “Cho em xin sổ và căn cước của tất cả người đang đứng tên.”

Danh sách giấy tờ cần xem đủ, tôi để ở bài Nhà pháp lý chuẩn gồm giấy tờ nào?

Sai lầm 3: Giấy cọc viết tay không ghi điều kiện hoàn cọc

Chuyện gì xảy ra

“Giấy tay cho nhanh, mai ra công chứng.” Tờ giấy chỉ ghi ba dòng: bên A nhận của bên B số tiền X để đặt cọc mua căn nhà số Y. Hết.

Rồi trục trặc xảy ra — hồ sơ vướng, có bên chậm, hoặc phát sinh chuyện thuế phí không ai chịu. Đến lúc đó không ai dựa vào đâu được, vì tờ giấy không quy định gì cả.

Vì sao mất tiền

Vì giấy cọc là chỗ duy nhất hai bên đã thỏa thuận trước với nhau. Không ghi thì mọi tranh chấp đều thành lời nói suông, và người đang giữ tiền có lợi thế.

Ba khoản hay thiếu nhất:

Hạn công chứng — ngày nào phải ra, và ai chịu trách nhiệm nếu chậm
Ai chịu thuế, phí, lệ phí trước bạ — không ghi thì cãi nhau đúng lúc căng nhất
Trường hợp nào bên mua được lấy lại tiền — vướng quy hoạch phát hiện sau, sổ có tranh chấp, ngân hàng không duyệt

Chi tiết đầy đủ hơn tôi viết ở bài Đặt cọc mua nhà cần lưu ý gì? và Lưu ý khi đặt cọc mua nhà.

Câu chữ phải có trong giấy cọc

Tối thiểu bốn dòng, ngoài phần thông tin hai bên và căn nhà:

Thời hạn ký hợp đồng công chứng: ngày //____
Thuế thu nhập cá nhân do bên ___ chịu. Lệ phí trước bạ do bên ___ chịu. Phí công chứng do ___ chịu.
Bên mua được hoàn trả toàn bộ tiền cọc, không bồi thường, trong các trường hợp: ngân hàng không duyệt đủ khoản vay như thỏa thuận · phát hiện căn nhà vướng quy hoạch, lộ giới, tranh chấp mà bên bán không thông báo trước · giấy tờ pháp lý không đủ điều kiện công chứng.
Trường hợp bên bán đơn phương không tiếp tục giao dịch: hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tiền cọc.

Và nói câu này khi ngồi xuống viết giấy: “Mình ghi rõ ba thứ: hạn công chứng ngày nào, ai chịu thuế phí, và trường hợp nào em lấy lại được cọc.”

Ngược lại: cọc rồi không phải lúc nào cũng mất

Đây là phần nhiều người không biết, nên im luôn khi gặp chuyện.

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, khoản 2 quy định: nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc — trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nói cho dễ hiểu: người bán đổi ý, không bán nữa, thì về nguyên tắc họ phải trả lại tiền cọc và đền thêm một khoản bằng đúng số đó. Luật bảo vệ cả hai chiều, không phải chỉ người bán.

Nhưng để ý cụm cuối: “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Chính cụm đó là lý do câu chữ trong giấy cọc quan trọng đến vậy. Nếu tờ giấy có một dòng thỏa thuận khác đi — kiểu “bên bán không tiếp tục thì chỉ hoàn lại tiền cọc” — thì thỏa thuận đó thắng, phần đền bù coi như không còn.

Nên: đọc kỹ từng dòng trước khi ký, và nếu tờ giấy do bên bán soạn sẵn thì càng phải đọc kỹ.

Kết luận

Một — đừng cọc trước khi biết ngân hàng thẩm định căn nhà bao nhiêu. Năm ngày chờ rẻ hơn vài trăm triệu tiền cọc rất nhiều.

Hai — người ký giấy phải là tất cả những người đứng tên trên sổ. Người đang ở trong nhà không đương nhiên là người có quyền bán.

Ba — giấy cọc phải ghi đủ: hạn công chứng, ai chịu thuế phí, và các trường hợp được hoàn cọc. Điều 328 có bảo vệ người mua, nhưng nó nhường chỗ cho “thỏa thuận khác” — nên tờ giấy mới là thứ quyết định.

Trước khi đi xem nhà, anh chị có thể tải Checklist 25 điểm phải kiểm tra trước khi đặt cọc nhà phố để mang theo.

Đang tìm mua nhà Quận 12 – Gò Vấp?

Dưới đây là những căn tôi đang bán — tất cả đã khảo sát tận nơi và kiểm tra pháp lý trước khi đưa lên:

Xem đầy đủ giỏ hàng nhà Quận 12 – Gò Vấp

Bài này là khung chung. Còn tờ giấy cọc anh chị sắp ký thì phải đọc từng dòng:

Bước tiếp theo, nếu anh chị cần

Đang tìm mua nhà Quận 12 – Gò Vấp: nhắn cho tôi ba thông tin — tầm tiền, khu muốn ở, và khi nào cần dọn về. Tôi lọc trong giỏ hàng đang có, gửi lại những căn hợp và nói rõ căn nào không hợp. Ưng căn nào thì tôi hẹn lịch dẫn đi xem.

Đang cần bán nhà ở Quận 12 – Gò Vấp: gửi tôi địa chỉ, diện tích và mức giá anh chị mong muốn. Tôi báo lại mặt bằng giá thật của khu và nói thẳng giá đó bán được hay không, trong bao lâu.

Tôi làm nhà phố Quận 12 – Gò Vấp, chủ yếu tầm 3–7 tỷ. Ngoài phạm vi đó tôi xin phép giới thiệu người phù hợp hơn, thay vì nhận rồi làm không tới nơi.

Lê Hoàng Giang – Chuyên gia BĐS Quận 12 & Gò Vấp
8 năm thực chiến · Hỗ trợ hàng trăm gia đình an cư
📞 Zalo: 0888 894 813
Kiến tạo giá trị – An cư như ý

Xem thêm: